Como calcular a taxa de juros em um financiamento imobiliário

Um dos principais pontos quando falamos em financiamento de imóveis é a taxa de juros. Nada melhor, portanto, do que saber como fazer esse cálculo. 

Ao fazer um financiamento imobiliário, você assume um compromisso de pagar, durante um prazo, um determinado valor (referente ao preço do imóvel) dividido em parcelas.

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Mas as parcelas vêm embutidas com juros, que servem como compensação ao banco que fez o financiamento.

É importante que você saiba como calcular a taxa de juros em um financiamento imobiliário para melhor controle financeiro. De posse desse conhecimento, fica mais fácil comprar apartamento ou outro imóvel.

Leia nosso post e confira como fazer isso. Você verá por que investir em imóveis sempre é bom, mesmo quando pagamos juros!

Como calcular a taxa de juros compostos de um financiamento?

Saber como calcular a taxa de juros em um financiamento é fundamental para selecionar a melhor opção.

O financiamento, na verdade, é uma compra à vista, mas um empréstimo parcelado. Assim, o banco paga o imóvel à vista e o usuário devolve o dinheiro ao banco parceladamente, pagando juros.

Existem dois tipos de juros: simples e compostos. Os juros simples são aplicados somente sobre o valor inicial, sendo sua forma de crescimento linear. Já os juros compostos são aplicados sobre o capital inicial e sobre os juros que vão se incorporando a ele — por isso, são chamados de “juros sobre juros”. A forma de crescimento dos juros compostos é exponencial.

A fórmula para calcular juros compostos é: M = C(1 + i) ^ t, onde:

• M = montante a pagar;
• C = capital emprestado;
• i = taxa de juros;
• t = tempo.

Qual é a fórmula para calcular financiamento?

De forma básica, a fórmula para calcular um financiamento é:

• Valor do Financiamento = (Preço do imóvel – valor de entrada) + CET + (prazo em meses x índice de correção).

O cálculo básico do CET é: CET = juros + taxas + tributos + encargos + seguros. Mas existe uma fórmula detalhada (e mais complicada) fornecida pelo Banco Central, que inclui prazo de contrato e amortizações, entre outras variáveis.

Considere, portanto, um imóvel de R$ 250.000,00. O banco vai financiar 80% do valor do imóvel. O restante a pessoa deverá dar de entrada. O prazo de contratação é de 8 anos. A fórmula ficaria assim:

• Valor do Financiamento = (250.000 – 50.000) + CET + (96 x índice de correção);
• Valor do Financiamento = 200.000 + CET + 96.IC.

Falaremos mais sobre CET, juros e índice de correção no último tópico.

Qual é a taxa mensal de juros compostos do financiamento?

Quando falamos em juros simples, é mais fácil transformar uma taxa anual em taxa mensal — basta dividir o valor da taxa de juros anual por 12. Por exemplo, em uma taxa de juros 24% a.a., temos uma taxa de juros de 2% a.m.

Mas em juros compostos é diferente. Existe uma fórmula para esse cálculo: iM = (1 + iA) ^1/12 – 1, onde:

• iM = taxa mensal;
• iA = taxa anual.

Considere que, em um financiamento, a taxa anual é de 8% (0,08), mas a taxa de juros é composta. Para saber a taxa mensal, é necessário aplicar a fórmula:

• iM = (1 + 0,08) ^1/12 – 1;
• iM = (1,08)^1/12 – 1;
• iM = 1,0064 – 1;
• iM = 0,0064 ou 0,64%.

Não se espante! Você pode calcular a potência em uma calculadora científica. Para ficar ainda mais fácil, você pode dividir a fração (1 por 12), o que vai dar uma dízima periódica: 0,08333333…

Como calcular a parcela de um empréstimo?

Para calcular as parcelas de um financiamento, é preciso saber o valor total do financiamento e dividi-lo pela quantidade de meses que se referem ao prazo. O mesmo deve ser feito com as taxas e encargos.

Para facilitar o entendimento, vamos exemplificar:

• valor financiado do imóvel: R$ 200.000,00;
• sistema Price de amortização;
• prazo: 8 anos (96 meses);
• taxa de juros: 12% a.a.

Para identificar a taxa mensal de juros, temos que aplicar aquela fórmula:

• iM = (1 + iA)^1/12 – 1;
• iM = (1 + 0,12)^1/12 – 1;
• iM = (1,12)^1/12 – 1;
• iM = 1,00948 – 1;
• iM = 0,00948 ou 0,948% a.m.

Na tabela Price, as parcelas são constantes, os juros vão diminuindo e o saldo devedor vai aumentando. Para calcular as parcelas fixas, a fórmula é a seguinte: parcela = valor do financiamento x taxa de juros x (1 + taxa de juros) ^prazo / (1 + taxa de juros) ^prazo – 1.

Vamos ao cálculo:

• parcela = 200.000 x 0,00948 x (1 + 0,00948)⁹⁶ / (1 + 0,00948)⁹⁶ – 1;
• parcela = 1.896 x (1,00948)⁹⁶ / (1,00948)⁹⁶ – 1;
• parcela = 1.896 x 2,47 / 2,47 -1;
• parcela = 4.683,12 / 1,47;
• parcela = R$ 3.185,79 ou R$ 3.185,80.

Esse é um cálculo mais simples, em que as parcelas permanecem sempre iguais. Além disso, desconsideramos os encargos, as taxas administrativas, os seguros que geralmente incidem sobre as parcelas, encarecendo seu valor. Por isso, convém solicitar o Custo Efetivo Total (CET) do financiamento. Existem calculadoras online que permitem a realização de cálculos mais complexos.

Como é feito o cálculo de financiamento de imóveis?

Para entender melhor como calcular a taxa de juros em um financiamento de imóveis e o valor do financiamento, é preciso saber diferenciar alguns conceitos que aplicamos ao longo do texto:

• taxa de juros nominal: essa taxa, geralmente, é a de maior destaque no contrato (no Brasil, ela costuma incidir anualmente, mas os cálculos não devem ser feitos a partir dessa taxa);
• taxa de juros efetiva: essa é que deve ser aplicada no cálculo matemático (ressaltamos que o período deve ser coincidente com a forma de pagamento das parcelas; assim, se a dívida é mensal, ela deve ser representada mensalmente, como 2% a.m.).

O Banco Central determina a taxa básica de juros. Os financiamentos imobiliários devem respeitar esse limite que, geralmente, é de 12% ao ano. Acima disso, o banco está cometendo abusos.

Na hora de calcular, é importante considerar, além dos juros:

• amortização: quanto mais amortizada uma dívida, mais perto ela estará de ser quitada. Há diferentes tipos de amortização (no sistema Price, por exemplo, as parcelas são constantes, ou seja, os valores são fixos; no sistema SAC, o valor das parcelas diminui à medida que são pagas);
• Custo Efetivo Total (CET): soma de todas as taxas e encargos que incidem sobre o valor principal, incluindo a taxa de juros e alguns seguros obrigatórios;
• índice de correção (taxa referencial ou IPCA): o saldo devedor é atualizado todos os meses por esse índice.

A partir dessas informações, é montada a fórmula que mostramos mais acima.

Agora você já sabe como calcular a taxa de juros em um financiamento imobiliário. Isso é muito importante para evitar abusos, sejam de juros, sejam de outras taxas. A partir do conhecimento das taxas de juros, fica mais fácil entender como financiar imóvel na planta, situação em que os juros costumam ser mais baixos.

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