Como calcular o INCC de um imóvel? Guia completo

O INCC é uma das taxas mais importantes incluídas no financiamento imobiliário. Confira o que é e como calcular o INCC do seu imóvel!

Quem pretende comprar um imóvel na planta ou em construção por meio de um financiamento, provavelmente já pesquisou sobre o INCC — um dos índices mais importantes relacionados à construção civil no Brasil, e que influencia diretamente o valor dos contratos imobiliários.

Continue conosco na leitura deste artigo para entender o que é o índice INCC, como ele afeta as parcelas do seu financiamento e como fazer o cálculo.

O que é INCC?

O INCC, ou Índice Nacional de Custo de Construção, é uma das principais taxas do mercado da construção civil e mensura os reajustes de preços dos materiais, equipamentos e serviços durante a edificação de um imóvel.

Como o financiamento de um apartamento na planta ou em construção costuma durar cerca de 2 a 6 anos, os custos dos insumos utilizados durante a obra sofrem variação e esse valor precisa ser incluído no total da compra para que o aumento natural dos preços seja repassado ao comprador. 

Portanto, em 1984 o INCC foi criado com o objetivo de balizar esse repasse, sendo calculado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) e passando a integrar o Índice Geral de Preços (IGP) do Brasil com o percentual de 10%, o que é bastante significativo.

Por que o INCC é tão importante?

A importância do INCC hoje é muito abrangente, não só porque é um dos principais índices usados em contratos imobiliários — essencial para acompanhar as flutuações de preços dos insumos e dos trabalhadores na construção civil — mas também porque impacta diretamente a inflação geral do país. 

Ou seja, é um índice que afeta também os investimentos financeiros que levam em consideração as taxas inflacionárias do Brasil, como a Selic, que é a principal fonte dos investimentos de renda fixa no país. Além disso, o INCC também impacta aplicações imobiliárias, como fundos, CDIs (Certidão de Depósito Interbancário), entre outros.

Quando o INCC começa a ser cobrado?

O INCC é cobrado durante toda a fase de construção do imóvel, incorrendo tanto no saldo devedor quanto nas parcelas mensais do contrato de financiamento para fazer o reajuste dos valores referentes aos gastos com trabalhadores, materiais, equipamentos e tecnologias no período de obras.

Quando o INCC não pode ser cobrado?

Após a finalização da construção do imóvel financiado na planta, o INCC não pode ser mais cobrado. Esse momento geralmente é demarcado pela emissão do Habite-se, o documento oficial de autorização para que um empreendimento possa começar a ser utilizado.

Outro ponto importante é que o INCC também não pode ser cobrado sobre o saldo devedor em obras atrasadas. Em caso de atraso, a construtora ou incorporadora deve interromper imediatamente a cobrança do reajuste.

Qual é a diferença entre taxa de evolução de obra e INCC?

Durante as diferentes etapas de uma obra, alguns encargos são incluídos no pagamento do financiamento, sendo a taxa de evolução de obras, ou taxa de juros de obra. É comum que muitas pessoas pensem que isso é o INCC, mas é importante ressaltar que são diferentes e que ele não deve ser considerado como juros.

Enquanto o INCC cobre os reajustes de insumos durante a construção, a taxa de evolução de obra é proveniente dos juros de empréstimo que as construtoras precisam tomar em bancos e instituições financeiras para dar início ao empreendimento, já que, sem esse tipo de crédito, não poderiam viabilizar a edificação. É um encargo que incide sobre o contrato de financiamento desde sua assinatura até a entrega das chaves.

Como a FGV calcula o INCC?

A FGV calcula o INCC todos os meses apurando os custos de obras habitacionais em sete capitais brasileiras: São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Salvador, Recife, Porto Alegre e Brasília. Os preços analisados são referentes aos seguintes componentes: serviços, equipamentos, matéria-prima e tecnologias aplicadas.

Com o orçamento de todos esses itens em mãos, é feito o cálculo da variação média de valores entre o mês anterior e o atual, resultando no INCC. Também é importante ressaltar que os insumos têm pesos diferentes na conta, visando uma distribuição mais adequada, já que os produtos são mais ou menos utilizados na obra.

Os valores mensais vão compondo a tabela INCC e, a partir dela, é possível visualizar os dos últimos 12 meses, além de calcular o de médio de um período, que considera o que é acumulado nesse tempo. 

Outra informação relevante é que existem três tipos de INCC, de acordo com o período de apuração dos custos:

• INCC-DI: variação entre o primeiro e o último dia útil do mês de referência;
• INCC-M: variação entre o dia 21 do mês anterior e o dia 20 do mês de referência;
• INCC-10: variação entre o dia 11 do mês anterior e o dia 10 do mês de referência.

Como calcular o INCC de um imóvel?

Está se perguntando como calcular o INCC durante a obra? Primeiramente, é preciso verificar qual é o aplicado no contrato com a construtora (INCC-DI, INCC-M ou INCC-10), pois cada um desses tipos gera um histórico com tabela própria de valores do índice.

Tendo a tabela correta em mãos, é possível contar tanto o valor reajustado do saldo devedor quanto o valor das parcelas.

Cálculo do saldo devedor ajustado

Supondo que você tenha financiado um imóvel cujo saldo devedor atual seja de R$50.000 e o valor do INCC seja 0,25%, o cálculo do saldo reajustado é o seguinte:

saldo devedor atual + INCC = saldo ajustado

R$ 50.000 + 0,25% = R$ 50.125

Cálculo da parcela

Considerando o exemplo acima e supondo que você ainda tenha 50 parcelas do financiamento para pagar, o valor da quantia no mês apurado é o seguinte:

saldo reajustado ÷ número restante de parcelas = parcela atual

R$ 50.125 ÷ 50 = R$ 1.002,50

Caso queira facilitar a sua vida na hora de fazer os cálculos, também existem diversos sites que oferecem uma calculadora INCC gratuitamente.

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