Índice de reajuste de aluguel: entenda como funciona e de que modo usá-lo

O índice de reajuste de aluguel é uma ferramenta essencial para compreender de que forma é possível adequar o valor de um imóvel à realidade e não comprometer sua rentabilidade devido à inflação.

A melhor forma para entender a questão, é pensar no seguinte cenário: você acaba de comprar um apartamento para ter uma renda extra e já estabeleceu o valor de mercado na locação. Mas como fica o contrato firmado, após o prazo de um ano?

Afinal, em doze meses, o mercado imobiliário sofre mudanças significativas e, claro, a inflação compromete a rentabilidade que você busca através do aluguel.

Por isso, a Riva Incorporadora preparou esse artigo exclusivo para detalhar as principais questões do índice de reajuste de aluguel, explicar seu funcionamento e como usá-lo em seu imóvel. Confira conosco e boa leitura!

Afinal, como funciona o reajuste de aluguel?

Como o próprio nome indica, o reajuste de aluguel funciona como uma modificação no contrato firmado que garante, anualmente, que o valor da locação seja alterado. Em outras palavras, a cada aniversário da assinatura do contrato, incide sobre ele um novo preço.

O objetivo é garantir que o proprietário do imóvel possa continuar com seus lucros sobre a locação, sem a perda que acontece devido à inflação acumulada do país.

Contudo, ainda que haja exceções que possam prevalecer na aplicação de um índice de reajuste de aluguel, os documentos com base legal entre inquilinos e proprietários costumam seguir dois índices de mercado: o IGP-M ou o IPCA.

A seguir, explicaremos melhor cada um deles.

IGP-M

O índice mais comum no mercado imobiliário quando se trata de aluguel de imóveis é o IGP-M. Sua sigla significa Índice Geral de Preços do Mercado e o seu cálculo acontece a partir de outras 3 taxas, que são:

• Índice de Preços por Atacado (IPA);
• Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA);
• Índice Nacional do Custo da Construção (INCC).

Divulgado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), o IGP-M se tornou tradicional como índice de reajuste de aluguel devido a fornecer um média ponderada a partir de indicadores que afetam diretamente o segmento.

Porém, ele é um índice que oscila com bastante frequência de acordo com a variação cambial. Ou seja, em momentos onde há a alta do dólar, o inquilino pode sofrer negativamente com um aumento do aluguel. Já o locatário, em situação inversa.

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IPCA

Nos últimos anos, principalmente durante o período de pandemia da Covid-19, o uso do IPCA como índice de reajuste de aluguel, começou a ser utilizado por diversos locatários.

Isso porque, por se tratar do Índice de Preços ao Consumidor Amplo, sua oscilação é menos suscetível a questões como o câmbio.

Por exemplo, em 2021, enquanto o IGP-MG acumulou alta de 17,89%, o IPCA apresentou 10,74%. Em outras palavras, ele se tornou uma solução intermediária para as duas partes envolvidas em uma locação.

Qual o melhor índice para reajuste de aluguel

Desde o início de 2022, a realidade da economia brasileira mudou novamente e o dólar voltou a apresentar queda. Por isso, o IGP-M chegou, considerando os últimos 12 meses, a 10,72% enquanto o IPCA alcançou 11,73%.

A partir disso, a principal dúvida de quem possui ou quer investir em um imóvel para alugar e precisa escolher o melhor índice de reajuste de aluguel é: a melhor opção é trocar o indexador e retornar com o IGP-M?

Pois a resposta é: Depende. E isso necessita de uma análise individual de cada tipo de contrato de locação. O motivo é que o cálculo do IGP-M possui tendência de maior instabilidade, o que significa que pode novamente alterar e prejudicar o locatário.

Por sua vez, o IPCA é, geralmente, muito mais estável, o que pode auxiliar no equilíbrio entre rentabilidade e imóvel ocupado. 

Afinal, se o objetivo for apenas o lucro, sem considerar a capacidade de pagamento do inquilino, é possível que se demore muito mais para ocupar um imóvel, não é mesmo?

Entenda como aplicar o índice de reajuste de aluguel 

Antes de compreender na prática de que forma aplicar o índice de reajuste de aluguel, é importante que se conheça a legalidade do procedimento. 

Em outras palavras, a Lei do Inquilinato prevê o reajuste do contrato e exige a especificação de qual indexador será usado para o cálculo.

Por isso, se a sua decisão for alterar o índice, é preciso que a alternativa esteja especificada no documento de locação. 

Há casos, por exemplo, em que o locatário se resguarda através de uma cláusula que permite a utilização de um índice diferente, de acordo com a concordância do inquilino.

Em qualquer um dos casos, a aplicação do índice de reajuste de aluguel é bem simples. Para isso, é só seguir os seguintes passos:

1 – Considere o valor atual do aluguel. Por exemplo, R$2000,00.

2 – Escolha o índice que será utilizado e transforme o acumulado dos últimos 12 meses anteriores ao aniversário da locação e some ao aluguel atual. Por exemplo: se você escolher o IGP-M e a renovação do contrato acontece em 10 de Dezembro de 2022.

IGP-M de Dezembro/2021 a Novembro/2022: 5,90%

O cálculo fica assim: 2000 + 5,90% = R$2,118.

Neste caso, esse é o valor que irá vigorar nos próximos 12 meses. Após isso, é possível usar novamente o índice de reajuste de aluguel em cima do último valor do contrato.

Por último, é importante lembrar que o cálculo acima é o mais comum do mercado, mas não é o único. 

Isso porque há situações onde locador e locatário buscam acordos com menores correções ou ainda optam por manter o valor por um tempo superior a 12 meses.

Entretanto, desde que a decisão respeite as normas legais vigentes, ela continua sendo exclusivamente do proprietário do imóvel. Ou seja, não é possível que o inquilino escolha o índice de reajuste de aluguel ou discorde da decisão do locador, se firmada legalmente.

Agora ficou mais fácil ajustar seu aluguel 

Após entender melhor como aplicar o índice de reajuste de aluguel em seu imóvel e manter sua renda extra, a Riva Incorporadora te convida a conhecer as melhores opções de apartamentos para aumentar o seu patrimônio.

Afinal, o investimento no mercado imobiliário continua sendo a melhor opção para ganhos contínuos e sem sofrer com as questões complexas que envolvem o mercado financeiro.

Além disso, a Riva oferece imóveis completos, de qualidade e com uma localização que irá facilitar para que você mantenha uma renda fixa com aluguéis.

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