Juros de Obra: o que é, como acessar a tabela e de que forma calcular

Os juros de obra costumam ser a pedra no sapato de quem busca um financiamento imobiliário. Isso porque ele incide diretamente sobre o valor do imóvel, podendo inclusive impactar na decisão ou não de compra.

Sem tempo para ler? Clique no play para ouvir!

Contudo, ainda que comprar um apartamento ou casa – seja para morar com a família, ter uma renda extra com aluguel ou ampliar o patrimônio – seja o sonho de muita gente, é preciso entender tudo que envolve o valor final que você irá pagar, não é mesmo?

Por isso, a Riva Incorporadora preparou um artigo exclusivo para explicar em detalhes o que são juros de obra, como eles acontecem e como calculá-los. Confira conosco e boa leitura!

Entendo melhor sobre a aquisição de um imóvel financiado

A melhor forma de compreender os juros de obras é analisando a aquisição de um imóvel a partir de um financiamento. Por exemplo, pelo programa Casa Verde e Amarela, anteriormente conhecido como Minha Casa, Minha Vida.

Há diversas regras para que uma pessoa possa fazer a aquisição do imóvel, e ainda que a proposta seja facilitar a compra da casa própria para pessoas com até determinada faixa de renda, há diversos encargos e taxas incluídos no financiamento.

Dentre os mais comuns, podemos destacar a taxa de evolução e os juros da obra. Ambos estão presentes quando o interessado contrai um empréstimo com uma instituição para construir ou comprar um imóvel. 

Neste caso, o dinheiro que se obtém através do financiamento deve ir exatamente para o motivo do pedido do crédito.

No caso de imóveis adquiridos na planta, existem duas fases distintas, que são a de construção e de amortização. Na primeira, há a edificação do imóvel pela construtora ou incorporadora. Após ela, inicia-se a quitação da dívida conforme o contrato assinado.

Fase de amortização e os juros da obra

A fase de amortização acontece assim que o Habite-se do imóvel é expedido. Em outras palavras, quando ele recebe as chaves da sua casa ou apartamento e pode morar, alugar ou destinar como preferir o imóvel.

Entretanto, existe um pagamento anterior à esta etapa, que acontece exatamente enquanto o imóvel é construído. Em resumo, é aqui que entram os juros da obra.

Mas na prática, o que são os tais juros da obra?

O próprio nome já indica do que se trata, mas é possível dizer que os juros da obra são todos os encargos que o dono do imóvel deve pagar durante o período de construção. 

O que quer dizer que a instituição que realizou o financiamento recebe antes da finalização.

Por isso, pode-se afirmar que os juros da obra são uma espécie de remuneração à instituição que ofertou o empréstimo, até que se inicie efetivamente o pagamento. 

Porém, ele só vai acontecer nos imóveis vendidos na planta, ou seja, que não foram totalmente edificados.

Qual a finalidade destes juros?

De modo geral, a existência dos juros da obra servem como garantia de que a obra irá acontecer e será finalizada e entregue a quem comprou o imóvel. 

Além disso, ele também assegura isso caso haja falência da empresa responsável ou problemas que atrapalhem ou impeçam a conclusão.

Isso porque, caso um destes fatores aconteça, a instituição pode transferir a obra para outra empresa que consiga concluí-la. Ou seja, os juros da obra são um repasse gradativo que preserva a aquisição do comprador e oferece maior segurança no cumprimento do contrato.

Os juros da obra são obrigatórios?

Sim, os juros da obra são obrigatórios mas para que possam ser cobrados, eles precisam figurar adequadamente na documentação assinada entre as partes envolvidas. 

O que quer dizer que eles devem estar na promessa de compra e venda e também no contrato de financiamento.

Além disso, a informação sobre os juros da obra devem respeitar as regras do Código de Defesa do Consumidor e da Lei do Superendividamento. 

Em resumo, as informações precisam ser claras, fáceis de entender e apresentarem ao consumidor o valor total que irão arcar.

Outro ponto importante é que a cobrança desse tipo de juros só é legítima quando associada ao prazo de entrega do imóvel e eventual prazo de tolerância. Que deve ser, no máximo, de 180 dias, como prevê a Lei 4.591/64.

Dessa forma, tanto o comprador quanto a empresa se resguardam legalmente para que a relação entre eles seja transparente e correta.

Quais leis disciplinam a cobrança dos juros em uma construção?

A cobrança dos juros da obra em construções na planta está assegurada pelo Superior Tribunal de Justiça, que reconheceu através de julgamento nacional, que esta cobrança pode ser realizada até o prazo de tolerância informado em contrato para a entrega do bem.

Outra lei que embasa a decisão está no artigo 43-A da Lei de Incorporações Imobiliárias. Isso significa que com a informação objetiva de prazos e cobranças, os juros de obra são legais e precisam apenas seguir o acordo firmado entre vendedor e comprador.

Responsáveis por pagar e cobrar os juros da obra

Os juros da obra são cobrados sempre pela instituição financeira que concedeu o empréstimo ao comprador do imóvel. 

Por sua vez, ao responsável pelo financiamento, cabe pagar os valores de acordo com os critérios que foram estabelecidos pelo banco.

Ou seja, é possível que o pagamento aconteça através de boleto bancário, débito em conta ou outros meios, desde que estejam detalhados no acordo. 

Por último, a incorporadora ou construtora recebe este repasse direto da instituição financeira.

Quando deve-se deixar de pagar os juros de obra de uma construção?

Conforme explicamos anteriormente, os juros de obra são legalmente passíveis de cobrança até o momento em que se está na fase de construção do imóvel. Após sua conclusão e com o Habite-se em mãos, os juros deixam de ser devidos.

No caso do Habite-se, é importante que o comprador verifique sobre a responsabilidade de quem deve emiti-lo. Geralmente, fica à cargo da construtora ou incorporadora a emissão do documento, e esta informação também precisa constar no documento de compra.

Como calcular os juros de obra

Após entender as principais características dos juros de obra, é o momento de aprender a calculá-lo. Dessa forma, você não terá surpresas com a cobrança e poderá se planejar adequadamente para os pagamentos do seu imóvel.

O valor do repasse pode variar de acordo com cada financiamento, mas, em geral, a cobrança se inicia com uma média de 2% do valor do imóvel. Após isso, a cada evolução nas obras, o repasse aumenta. Ou seja, também aumentam o valor dos juros.

Logo, a informação destes valores e qual a expectativa de prazo para os pagamentos deve ser bem clara para o futuro dono do imóvel. Caso contrário, poderá acontecer a inadimplência ou até mesmo novos juros incidindo sobre os pagamentos.

Na prática, imagine o seguinte: você realizou um financiamento imobiliário de R$300 mil e foi aprovado. Por se tratar de um imóvel em construção, a empresa responsável não receberá todo o valor de uma vez e sim, conforme evolui a edificação.

A obra avançou 10%? Um repasse mensal de R$30 mil será feito. Avançou mais 15%? Um novo repasse de R$45 mil aconteceu por parte do banco. Para você, que arca com os juros de obra, eles serão calculados a partir destes valores repassados.

Inadimplência no pagamento dos juros pela evolução da obra

E o que acontece se você não pagar na data os juros de obra? Em resumo, o contrato de financiamento junto à instituição bancária informa sobre as condições de inadimplência.

O mais comum, nesses casos, é que a construtora/incorporadora figure no documento como fiadora do comprador. Ou seja, caso você atrase os pagamentos dos juros de obra, ela pode ser obrigada pelo banco a pagar por você.

Com isso, é possível que você seja cobrado extrajudicialmente, com novos valores e taxas que irão tornar o montante da dívida maior.

O não pagamento pode causar restrição em seu cadastro de crédito e até mesmo impedir a entrega das chaves, uma vez que a maior parte dos contratos condicionam a adimplência para que o comprador tenha a posse do imóvel.

Portanto, quitar em dia os juros da obra é essencial e deve estar no radar de planejamento de qualquer pessoa que pensa em comprar uma casa ou apartamento na planta, não concorda?

Existem outras taxas além dos juros de obra?

Conhecidos como encargos contratuais, além dos juros de obra, há taxas que podem constar nos contratos de financiamento imobiliário. De modo geral, eles são obrigações mensais com uma finalidade específica.

Diferentes tipos de juros de obra

Por último, é importante explicar as diferenças entre as modalidades de juros previstas em um contrato de financiamento imobiliário. Ainda que o comprador entenda ambos como juros de obra, eles têm funções específicas e objetivos diferentes.

O primeiro deles é conhecido como juros compensatórios ou remuneratórios e tratam do valor adicional que se deve pagar pelo capital emprestado. 

Ou seja, é a compensação que a instituição financeira recebe por disponibilizar o dinheiro e parcelar o pagamento.

Por sua vez, os juros moratórios são previstos em contrato e só acontecem caso haja inadimplência do comprador. Ele pode, inclusive, vir acompanhado de outras taxas, e normalmente possui oscilação diária, conforme o número de dias em atraso.

Saber sobre o juros de obra te ajudará a planejar a compra do seu imóvel

Agora que você compreendeu melhor sobre os juros de obra, certamente conseguirá considerá-lo antes de tomar a decisão de comprar seu imóvel. Isso porque, ao entender as questões que os envolvem, fica mais fácil planejar os seus pagamentos.

Dessa forma, você fica muito mais próximo do seu sonho de adquirir uma casa ou apartamento. E pode, entre outras coisas, ter uma vida mais tranquila, uma renda extra ou sair do aluguel.

Por isso, a última dica que trouxemos é sobre conhecer as melhores opções do mercado imobiliário aqui na Riva Incorporadora. Isso porque oferecemos imóveis completos, de qualidade e com as melhores localizações do país.

Para outros conteúdos como esse, continue com a gente no Blog da Riva Incorporadora e acesse nossos artigos. Até a próxima!