Saldo devedor no financiamento imobiliário: como funciona?

Entender o saldo devedor do seu financiamento imobiliário favorece um maior controle com relação ao valor solicitado e às taxas e juros envolvidos.

Ao contratar um financiamento imobiliário, é muito importante, entre outras coisas, ter atenção ao saldo devedor desse empréstimo. Isso porque, além de ser fundamental acompanhar as taxas e juros incluídos no valor total, durante o pagamento das parcelas, pode surgir a possibilidade de abater parte da quantia em aberto, reduzindo a quantidade de parcelas pendentes ou o valor dessas mensalidades.

Neste post, você vai entender o que é o saldo devedor, como é calculado e o que você pode fazer caso queira adiantar o pagamento do valor total do seu financiamento imobiliário. 

O que é o saldo devedor do financiamento imobiliário?

Quando adquirimos um imóvel financiado (ou qualquer outro bem, como carro, equipamentos e até mesmo um empréstimo pessoal), há um valor a ser pago em parcelas ao banco, o qual inclui as taxas e os juros estabelecidos em contrato. 

É o que chamamos saldo devedor, que vai diminuindo conforme você paga as parcelas do financiamento. Em outras palavras, o saldo devedor do financiamento imobiliário é o valor que falta para quitar a dívida desse empréstimo com o banco. 

Para saber qual é o saldo devedor do seu financiamento Caixa, por exemplo, basta conferir o extrato de pagamento do seu empréstimo ou ir até a agência bancária onde o financiamento foi feito e solicitar esse demonstrativo.

É essencial entender o que o saldo devedor envolve e entre outras coisas, saber o que é o Custo Efetivo Total. Acompanhe!

CET — Custo Efetivo Total

Criado em 2007 pela Resolução 3.517 do Banco Central, o Custo Efetivo Total é o valor que, de fato, será pago em um financiamento — ou seja, o valor final que será quitado por quem adquiriu o empréstimo. 

O CET envolve taxas de juros, tributos sobre as operações financeiras (IOF, por exemplo), valores referentes à contratação de seguros, análise e pesquisa de crédito e demais tarifas cobradas pelas instituições financeiras e despesas provenientes da operação de crédito.

Como funciona o cálculo para saber o saldo devedor?

Calcular o saldo devedor de um financiamento imobiliário consiste, basicamente, em abater o valor que já foi pago das parcelas do valor total emprestado pelo banco. Mas, além desses números, há também os encargos e os juros inseridos no valor total. 

Dessa forma, é importante considerar a modalidade escolhida no fechamento do contrato de financiamento. As modalidades mais comuns no Brasil são a Tabela Price e a Tabela SAC. Entenda cada uma delas!

Tabela Price

Na Tabela Price, as parcelas do financiamento têm o mesmo valor, sendo que as primeiras envolvem os juros e as seguintes se referem de fato ao pagamento do valor do empréstimo, ou seja, a amortização da dívida. Com o passar do tempo, a proporção de juros diminui, mas o valor da parcela não, já que os juros são calculados sobre o saldo devedor restante.

Embora o custo total do empréstimo possa ser maior com relação a outras modalidades, a vantagem da Tabela Price são as parcelas fixas, que favorecem um planejamento financeiro consistente, sem surpresas.

SAC

No sistema SAC (Sistema de Amortização Constante), o valor da prestação é mais alto nos primeiros meses, o que favorece a amortização de um valor maior do saldo devedor.

Como os juros do contrato são aplicados sobre um valor cada vez mais baixo, as prestações vão diminuindo com o tempo — um efeito de amortização constante. Essa modalidade é recomendada para quem não tem expectativa de aumento da renda no decorrer dos anos de financiamento.

Como baixar o saldo devedor do financiamento da Caixa?

Durante o pagamento do financiamento imobiliário, pode surgir a possibilidade de abater parte do saldo devedor. E, diante dessa oportunidade, surge também a dúvida sobre o que é mais vantajoso: amortizar o saldo devedor ou antecipar as parcelas? Há algumas questões a considerar.

Com a amortização do saldo devedor, você reduz o valor a pagar e, dessa maneira, pode até mesmo antecipar o prazo de quitação do financiamento, reduzindo o total de juros a serem pagos. Nesta modalidade, dependendo do valor da amortização, é essencial ter um controle nas finanças pessoais, que podem sofrer um impacto significativo.

Já na amortização de parcelas, o valor abatido é distribuído ao longo das prestações, favorecendo o fluxo de caixa e uma maior flexibilidade para lidar com despesas variáveis. Mas esta modalidade pode significar um custo total maior ao longo do contrato.

Assim, antes de escolher entre os tipos de financiamento imobiliário e as modalidades de amortização, é essencial entender as taxas de juros, já que os financiamentos com juros mais altos são os mais indicados para o abatimento do saldo devedor, a fim de reduzir o custo total e quitar o financiamento mais rapidamente. Já para garantir a flexibilidade financeira e manter o financiamento, a amortização de parcelas pode ser a opção ideal.

Saldo devedor do financiamento imobiliário — quite as parcelas sem comprometer suas finanças

Entender o que é o saldo devedor é essencial para acompanhar o andamento do seu financiamento imobiliário — liberado conforme análise de crédito —, saber quanto falta para quitá-lo e, ainda, compreender a melhor opção para abater o valor total da modalidade do seu empréstimo, caso surja essa oportunidade.

É, também, uma maneira de ter um melhor controle financeiro durante este período de pagamento, para que cada parcela seja quitada sem comprometer o orçamento familiar.

Se você gostou das dicas e quer comprar o seu apartamento, continue conosco aqui no blog e saiba também como funciona o financiamento na planta!