Tudo o que você precisa saber sobre o Sistema Financeiro de Habitação (SFH)

Para comprar um apartamento ou uma casa, muitas pessoas precisam contratar um financiamento para ajudar com a tarefa. No Brasil, esse financiamento pode ser viabilizado pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH). O SFH é a modalidade de financiamento imobiliário mais utilizada no país e costuma ser o preferido dos compradores por apresentar diversas vantagens para quem o contrata. 

Para aqueles que têm o costume de investir em imóveis, essa é uma possibilidade para se manter no radar, pois amplia o leque de possibilidades de ativos na área. Projetos de construção civil para moradias populares podem ser uma excelente oportunidade para quem está começando na área e saber desses detalhes pode ajudar muito na sobrevivência.

Foi pensando nisso que desenvolvemos este artigo. Nele, buscaremos tirar todas as suas dúvidas sobre os principais aspectos que compõem o Sistema Financeiro Habitacional. Abordaremos temas importantes para a área, como os objetivos do programa, a versão que encontramos dele atualmente, além de requisitos e vantagens reservados para quem opta pelo sistema, além de outras possibilidades na iniciativa privada.

Nos acompanhe e faça uma boa leitura!

O que é um financiamento imobiliário?

Um financiamento imobiliário é um empréstimo que permite aos compradores de imóveis adquirirem uma propriedade mediante o pagamento de uma parcela inicial, com o restante do valor sendo devido ao longo de um determinado período de tempo. O financiamento geralmente é fornecido pelos bancos e outras instituições financeiras.

Alguns financiamentos têm por motivo principal uma questão fortemente social envolvida, como é o caso do Sistema Financeiro de Habitação brasileiro.

O que é e qual o objetivo do Sistema Financeiro de Habitação?

O Sistema Financeiro de Habitação (SFH) é um conjunto de mecanismos destinados a facilitar o acesso à moradia para a população brasileira. O objetivo do SFH é, basicamente, proporcionar condições mais adequadas de financiamento para aquisição, construção e, em alguns casos, até a reforma da casa própria dessa faixa econômica da população.

Esses sistemas têm instituições, como a Caixa Federal, como suas principais intermediárias entre a captação do financiamento e quem financia.

Com a operação, facilita muito a vida para quem quer financiar: entre as fontes de recursos utilizados para a realização do sonho da casa própria, é possível utilizar o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e, até mesmo, a Caderneta de Poupança. Veremos mais detalhes sobre o tema mais adiante do conteúdo.

Um pouco de história do sistema Financeiro de Habitação

O sistema foi idealizado em 1964. A medida se deu por meio da lei Nº 4.380, conhecida, na mesma época, como Lei do SFH. A iniciativa tinha, no momento de sua criação e permanece, com objetivo de reduzir o déficit habitacional brasileiro.

Para superar esse desafio, a medida inclui incentivos para o oferecimento de crédito imobiliário a longo prazo e com juros baixos para população menos favorecida economicamente.

A lei foi posta em prática por meio de programas e ficou popularmente conhecida pelo programa “Minha Casa, Minha Vida”, e atualmente é chamado de “Casa Verde e Amarela”.

Há uma destinação a um público específico do programa?

Sim. Os programas de financiamento imobiliário que fazem parte do SFH são oferecidos para moradias de pessoas de baixa renda, trazendo diversas vantagens para esse público.

É bom notar que não é toda pessoa que pode optar por esse sistema. Como veremos com mais detalhes, é necessário a comprovação da condição social apontada pelos programas e que são bem específicas. 

Se você não faz parte do público atendido pelo SFH e você quiser saber de outros modelos que possibilitam o financiamento imobiliário, sugerimos pesquisar em nosso blog e descobrir várias outras maneiras. Você pode ficar sabendo, por exemplo, como financiar seu imóvel na planta, entre outras várias possibilidades.

Como funciona o Sistema Financeiro de Habitação?

O SFH funciona através de uma série de instituições financeiras especializadas em financiamentos habitacionais, como o Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social (BNDES) e a Caixa Econômica Federal (CEF). Cada uma delas com suas especificidades para o financiamento do primeiro imóvel.

As instituições do SFH oferecem condições especiais para financiar imóveis residenciais, com taxas de juros mais baixas que as praticadas pelo mercado. Como verá, existe também a possibilidade de contratação de um financiamento imobiliário de financiadoras e bancos privados.

O SFH também disponibiliza, além de todas as vantagens, de programas específicos para grupos vulneráveis, como idosos, pessoas com deficiência e famílias de baixa renda — como é o caso do Casa Verde e Amarela, programa do governo que altera o nome do antigo Minha Casa Minha Vida.

O SFH realmente tem as taxas mais baratas?

Pode ser difícil, à primeira vista acreditar, mas a resposta é: sim, as taxas do SFH são, sem dúvidas, as menores do mercado. E vamos explicar o porquê disso.

Saiba que você paga taxas de juros menores, pois os recursos de onde vem o seu financiamento vem de fontes públicas, mais baratas — como a Caderneta de Poupança, por exemplo. A financiadora utiliza o dinheiro guardado de seus clientes para financiar uma casa para você, resumidamente.

Posteriormente, ela paga o serviço de empréstimo com os juros para quem deixou o dinheiro guardado em suas cadernetas de poupança. Como é bem pouco — para quem deixa dinheiro lá, guardado na poupança na espera de acumular um capital, o banco acaba ganhando dinheiro nessa transação.

Custando menos para o banco, que fica com a diferença quando alguém pega dinheiro que ele emprestou, como fazemos durante a compra de uma imóvel que levará anos para ser quitado. O banco arcará caso você não cumpra com as responsabilidades, podendo até ficar com a casa financiada como garantia pelo pagamento.

Outra fonte de recurso das financiadoras para usar em programas SFH, é o FGTS. Rendendo menos do que a Poupança, mas com excelentes valores captados pelas empresas nesse fundo, o que faz com que a possibilidade tenha um excelente percentual de aproveitamento.

Quem supervisiona o SFH? São apenas os bancos, os responsáveis?

As regras obedecidas no SFH estão escritas em lei. Como já mostramos, o sistema foi criado pelo governo, com a supervisão atual do Banco Central brasileiro. Houve uma atualização entre 2018 e 2019. Antes das atualizações, existia um limite imposto pelo Estado para a cobrança de juros de um financiamento, deixando de valer desde a data.

É relevante ressaltar que o valor médio de juros desse tipo de financiamento sempre gira em torno de 10%. Portanto, não ultrapassou, ainda, o teto anteriormente estimado, deixando as últimas modificações pouco relevantes na prática.

Tenha muita atenção ao contrato!

A nova regulamentação deixa o caminho livre para que cada instituição trabalhe da maneira que mais interessar. Por isso, quem contrata um financiamento, é importante manter a atenção redobrada no contrato assinado por ambas as partes.

Ou seja, isso quer dizer que o cliente, responsável pelo financiamento, deverá ser responsável por todas as informações e quaisquer valores antes de, efetivamente, contratar o financiamento. O prazo máximo para todo o processo é de 35 anos — são 420 meses pagando um financiamento, então, tenha muita atenção ao fazer essa opção!

Ainda, vale destacar que é necessário atentar para a inadimplência e não ter quaisquer pendências com a Justiça Federal.

SFH e SFI, quais as diferenças entre os dois? 

O Sistema Financeiro de Habitação, com a sigla SFH, é o conjunto de instituições e normas que regulamentam o financiamento habitacional no Brasil, que abordamos até agora. O SFH é composto pelo Governo Federal, pelos bancos públicos e privados e pelas construtoras. 

Já o SFI (Sistema Financeiro Imobiliário) é um termo mais amplo que engloba todos os sistemas financeiros que regulam a aquisição, venda e locação de imóveis no país, seja por meio de um financiamento ou não — o SFI, ao contrário do SFH, é um sistema privado.

Qual deles é a melhor escolha?

Normalmente, o SFH será um sistema melhor: por conta das possibilidades de financiamento amplas e com várias fontes possíveis de recursos — FGTS e Poupança, por exemplo.

No entanto, é importante notar algumas modificações na cadeia econômica brasileira, dando possibilidades de usar o FGTS também para financiamentos privados, do FSI. Portanto, a escolha entre uma e outra será atrelada às possibilidades que você tem no momento. Busque, pesquise e negocie pelo melhor preço!

Quais os principais requisitos para o SFH? Confira os 7 principais deles!

Como vimos até aqui, nem toda pessoa pode usar os benefícios do Sistema Financeiro de Habitação. Existem algumas exigências e requisitos para financiar no SFH, a seguir, você poderá acompanhar uma lista com cada uma delas e seus respectivos detalhes, confira!

1. Histórico de trabalho com carteira assinada

Para utilizar o SFH, o solicitante deve ter um histórico de trabalho com carteira assinada de, pelo menos, dois anos. Se o interessado não tem esse tempo de serviço, ele ainda pode usufruir do financiamento, mas precisará de um fiador que atenda a essa exigência,

Essa medida é usada para diminuir os riscos do financiamento, para praticar os juros mais baixos possíveis e ajudar os mais vulneráveis economicamente a conquistar o sonho da casa própria!

2. Não é possível ter outro financiamento imobiliário 

O SFH não é permitido para quem já tem um financiamento imobiliário em seu nome. Dessa forma, se você já é proprietário de um imóvel e deseja comprar outro, não poderá fazer isso através do Sistema Financeiro de Habitação e seus programas.

Neste caso, podemos sugerir que, se você se encontra nessa situação, busque alternativas que contemplem a sua necessidade. Serviços de crédito diferenciados já são uma possibilidade no mercado, então, não perca tempo!

3. Limite de renda familiar 

Existe um limite de renda familiar para cada tipo de financiamento oferecido pelo SFH. Esse limite é determinado pelo Ministério das Cidades e pode variar de acordo com a região onde o imóvel está localizado.

Por isso, é importante verificar antes se essa condição se enquadra no imóvel que você está querendo financiar.

4. Idade mínima 

Para solicitar o financiamento, o interessado deve ter, no mínimo, 18 anos de idade. Sim, se você não estiver na maioridade não poderá usufruir desses direitos, mesmo cumprindo todos os outros requisitos.

5. Não ter restrições no CPF 

O solicitante não pode ter nenhuma restrição em seu CPF, como, por exemplo, pendências financeiras ou outras inadimplências. Portanto, deixe as contas em dia para ter mais chances de ter seu financiamento aprovado!

6. Ser brasileiro

Para ter direito ao financiamento, o solicitante deve ser brasileiro ou naturalizado. Se for estrangeiro, é preciso ser residente no país há, pelo menos, três anos para usufruir desse tipo de financiamento imobiliário para garantir o primeiro imóvel.

7. Limite do valor do imóvel

Além do limite de até R$1,5 milhão no valor do imóvel — é preciso que o comprador se certifique que o imóvel tenha o valor melhor do que esse. Importante saber que, na maior parte das vezes, o financiamento só poderá ser feito em cima de 80% do valor do imóvel.

Pode ser que a sua financiadora predita possa favorecê-lo com alguma outra proposta, então, vale a pena ir até eles e conferir!

Quais as etapas do Sistema Financeiro de Habitação para o financiamento do primeiro imóvel?

A ordem e as necessidades das etapas podem diferir entre uma financeira e outra. Mas existem algumas ações que são bastante corriqueiras para quem tenta o financiamento.

Algumas delas incluem a simulação do financiamento pela financeira escolhida, a respectiva avaliação e aprovação do cadastro de crédito, considerando os dados preenchidos durante a simulação, análises especializadas sobre a condição do imóvel e as últimas verificações documentais antes da entrega do imóvel.

Depois disso, a financeira apenas aguardará pelo pagamento das prestações em dia. Por isso, é importante atentar que, caso vocês estejam pensando em contratar um desses financiamentos, a leitura de todas as cláusulas do contrato é mandatória. Assim como o posterior acompanhamento de quaisquer alterações em taxas ou nas políticas de financiamento vigentes. 

Sem querer mencionar a necessidade pagamento em dia das suas parcelas — não esqueça que os juros cobrados podem encarecer muito a sua conta!

Que tipos de imóveis podem ser financiados?

O SFH financia imóveis residenciais para fins de moradia, isto é, destinados à habitação própria e permanente do responsável pelo financiamento. Podem ser financiados imóveis novos ou usados, que estejam em construção ou já existentes.

Ou seja, o SFH é válido para a aquisição de imóveis residenciais, urbanos ou rurais para fins de moradia própria. Com relação às características do bem que foi financiado, além do já mencionado valor máximo de R$1,5 milhão, o Sistema também apresenta algumas particularidades, que mostraremos na sequência.

Não poderá existir pendências judiciais ou administrativas sobre o bem

Caso o imóvel esteja envolvido com qualquer problema judicial, não será possível sua aquisição por meio dos programas do Sistema Financeiro Habitacional. Se isso acontecer, é altamente recomendado aguardar a regularização para dar continuidade à entrada do financiamento.

Não poderá existir restrições sobre o uso do solo

Qualquer restrição sobre o uso do solo retira da propriedade a chance de qualquer financiamento do SFH.

Recomenda-se buscar orientação sobre essa possibilidade na prefeitura de sua cidade com o endereço do imóvel que deseja adquirir em mãos antes de iniciar qualquer processo de financiamento, evitando qualquer surpresa no futuro que impeça a aquisição.

Qual o prazo máximo para pagamento? 

O financiamento pelo SFH é limitado a 35 anos. Isso significa que, dentro desse prazo, todos os valores devem estar quitados com o banco, inclusive juros, taxas e impostos devidos.

Não é necessário preocupar-se com esse aspecto, já que todas as medidas serão tomadas pela entidade financiadora. Caso perceba alguma inconsistência, será necessário conversar com o seu gerente.

Quais as principais vantagens do SFH?

O Sistema Financeiro de Habitação traz diversas facilidades de crédito para quem quer ter a primeira casa, mas passa por algumas dificuldades para conquistar isso. A essas pessoas são reservadas algumas vantagens pelo SFH. Entre as principais delas, estão: 

Os juros são os mais baixos do mercado

Os juros do SFH são fixos, e tenha certeza de que serão bem inferiores aos juros praticados pelo mercado. Portanto, se você estava se questionando sobre o porquê optar por esses programas, esse motivo já seria mais que o suficiente. Aguarde para ver os próximos!

O prazo de pagamento é bastante longo

Sem contar que o prazo de pagamento do SFH é bem mais longo do que o de outras modalidades de financiamento, o que facilita o pagamento das parcelas por aquelas pessoas que não estão recebendo muito e precisam de um lar para chamar de seu e evoluir na carreira profissional para conquistar uma moradia ainda melhor!

Seguros obrigatório inclusos no processo de financiamento

O seguro é obrigatório para quem contrata algum financiamento que pertença ao SFH e garante que o pagamento das parcelas seja feito mesmo em caso de morte ou invalidez do mutuário — aquele que está emprestando o dinheiro para comprar a casa.

Sobre essa questão, também não há o que se preocupar, pois a financeira responsável providenciará os detalhes.

Entre os seguros, estão inclusos o Seguro por Morte e Invalidez (MIP), o qual é pago em parcelas mensais. Geralmente está incluso como parte do processo — seu objetivo é garantir a liquidação da dívida em caso de falecimento do contratante do financiamento.

Outro deles, igualmente obrigatório, é o Seguro Contra Danos Físicos do Imóvel (DFI). Ele é calculado sobre o valor do imóvel financiado, garantindo a total a indenização ao proprietário em caso de o imóvel sofrer qualquer dano considerado irrecuperável.

Em caso de alguma dúvida, como sobre quais as coberturas e se existem outras modalidades disponíveis, não deixe de conversar com o gerente de sua instituição bancária, responsável pelo seu financiamento. 

Entrada facilitada e possibilidade de usar o FGTS como garantia

A entrada para o SFH costuma ser menor do que a exigida para outras modalidades de financiamento. Algumas financeiras possibilitam usar a entrada a partir do próprio FGTS. Outras podem financiar inclusive a entrada, dissolvida por todo o financiamento. 

Essa é uma particularidade que, se você deseja optar por um financiamento no SFH, é bom atentar-se. Cada financiadora pode trabalhar a entrada de uma forma diferente, então, atente-se a esse detalhe quando ver alguma oportunidade!

Mais crédito e valor para seu bolso

O SFH é um financiamento de longo prazo, o que significa que o mutuário poderá comprar uma casa e ainda ter acesso a seus cartões, da mesma forma como ocorria antes do financiamento. 

Sem contar que você poderá optar por um financiamento do valor bem próximo do aluguel que você está pagando atualmente, transformando um gasto mensal em um investimento. Ou seja, tudo de bom para sua vida e saudável para seu bolso!

Existem algumas desvantagens no Sistema de Financiamento Habitacional?

Uma desvantagem do SFH são as próprias instituições bancárias. Isso mesmo! Elas cobram inúmeras taxas, algumas podem até cobrar para fazer o cadastro A maioria não acaba financiando 100% do imóvel, o que acaba não ajudando quem mais precisa da solução.

Outras questões que valem a pena serem mencionadas, são a limitação de alguns estados em questão do valor do imóvel. Pode acontecer de você não comprar o imóvel do seu sonho por ele estar em um valor muito maior do que o autorizado pelo sistema. Além do FGTS, que só pode ser usado caso a pessoa tenha mais de 3 anos de carteira assinada.

Também existe a questão de o mutuário não poder ter o seu nome negativado — ou qualquer que seja a restrição. Se houver irregularidades, dificilmente o empréstimo será concedido e a pessoa terá de esperar um bom tempo antes de tentar novamente.

Ainda, existe a necessidade de o imóvel estar situado em área relativamente urbana, com o perímetro podendo variar para cada estado e deverá ser de uso estritamente residencial, bem como constar no Registro de Imóveis da cidade.

Gostou de saber sobre o que é o FSH e como você pode aproveitar as vantagens se cumprir os requisitos? Quer saber mais sobre o mercado imobiliário e financiamento do primeiro imóvel? Assine agora mesmo nossa newsletter e receba, de maneira totalmente gratuita, todas as novidades do nosso blog em sua caixa de entrada!