Tipos de financiamento imobiliário: guia para compra do seu imóvel

Existem vários tipos de financiamento imobiliário praticados no país. Conhecê-los é importante para que você possa se planejar e fazer um bom negócio!

Muitos brasileiros têm vontade de comprar um apartamento, mas nem todos têm a possibilidade de fazer o pagamento à vista. É por isso que existem vários tipos de financiamento imobiliário, uma opção mais acessível devido ao parcelamento de boa parte do valor do imóvel.

Porém, por se tratar de um grande passo (que envolve uma aplicação financeira alta e o comprometimento de renda por prazos longos), é importante pesquisar bastante sobre o assunto para entender melhor como funciona o financiamento e como fazer um de forma planejada e segura.

Pensando nisso, preparamos este guia! Continue a leitura para conferir as principais informações sobre as suas possibilidades para financiar um imóvel, como são calculadas as parcelas e o que fazer para conseguir um bom negócio!

O que é e como funciona o financiamento imobiliário? 

O financiamento de imóvel é uma opção para conquistar a casa própria de forma parcelada. Basicamente, você faz uma espécie de empréstimo junto a uma instituição bancária: ela paga o valor total da compra ao vendedor — seja uma incorporadora imobiliária, seja uma pessoa física —, e você pode acertar essa dívida de forma diluída, em prazos bem longos.

Como muitos brasileiros não têm à disposição o montante necessário para realizar a compra de um imóvel à vista, essa opção é muito utilizada e traz grandes vantagens. Agora, confira como funciona o financiamento de imóveis prontos ou na planta de forma prática!

Financiamento de imóvel pronto

Se você quer se mudar imediatamente para a casa ou apartamento novo, pode financiar um imóvel pronto. Isso significa que, logo após a assinatura do contrato, terá as chaves em mãos. A maioria dos bancos financia de 80% a 90% do valor do imóvel, o que significa que você precisa ter de 10% a 20% à disposição para dar de entrada.

Então, se vai financiar um imóvel de R$ 300 mil, precisa ter de 30 mil a 60 mil no ato da compra. Porém, esse percentual pode variar conforme a análise da sua renda familiar — no Sistema Financeiro de Habitação (SFH), sobre o qual falaremos mais à frente, as parcelas do financiamento não podem ultrapassar 30% da sua renda total.

Dessa forma, as instituições bancárias fazem o seguinte: elas calculam o valor da dívida e de taxas que incidem sobre ela (juros, seguros e tarifas administrativas) e distribuem o total dentro do prazo permitido para o financiamento, de forma a não ultrapassar o percentual de 30% da sua renda.

O que não “couber” dentro desse cálculo precisa ser pago antes do financiamento, por meio da entrada. Dessa forma, quanto menor é a sua renda familiar, menos caberá da dívida dentro desses 30% de comprometimento, ao longo do prazo do contrato. Consequentemente, a entrada deverá ser maior — por esse motivo, muitas pessoas compram apartamentos na planta.

Financiamento de imóvel na planta

Um imóvel na planta é aquele que ainda não foi construído. Em geral, as incorporadoras vendem as unidades assim que um projeto é lançado, sendo que os compradores terão as chaves em mãos somente após o término da construção. O prazo para isso pode variar de 18 a 36 meses, dependendo do estágio das obras quando você faz a compra.

Apesar de não permitir a mudança imediata, a grande vantagem de financiar imóvel na planta é o parcelamento da entrada, o que resolve o problema de muitas pessoas que não têm o dinheiro guardado para esse custo. Enquanto o apartamento é construído, você acerta as parcelas da entrada, sendo que o financiamento em si só começa a correr após a entrega das chaves.

Quais as vantagens de financiar um imóvel? 

Como você viu, o financiamento imobiliário implica o pagamento de uma entrada — seja ela no ato da compra de um imóvel novo, seja parcelada ao longo do período de obras — e o comprometimento com as parcelas durante um prazo que pode chegar a até 35 anos.

Então, é um passo que exige planejamento e uma renda familiar estável. No entanto, se você está com a vida financeira em ordem, a opção de financiar um imóvel quase sempre é mais vantajosa do que o pagamento de um aluguel. Veja só os motivos!

Sair do aluguel

Você pode até pensar que, na prática, pagar as parcelas do financiamento ou um aluguel é a mesma coisa. De fato, você pode ter esse custo mensal por um bom tempo. Mas a verdade é que cada parcela paga do seu financiamento contribui com a constituição de um patrimônio.

Por outro lado, o valor pago em um aluguel jamais retornará para você — trata-se de uma despesa, não de uma aplicação. Além disso, os proprietários de imóvel alugado podem aumentar a cobrança ou rescindir o contrato inesperadamente. No financiamento, você tem mais segurança: as parcelas estão previstas no contrato do início ao fim do prazo, facilitando o controle financeiro. 

Sem contar que, caso ocorra um imprevisto financeiro muito grande e você não consiga mais arcar com as parcelas, sempre há a opção de vender o seu imóvel e resgatar o valor pago até então. E, como os preços de imóveis podem valorizar bastante, existe a possibilidade de você receber mais do que já havia pagado. 

Investir com segurança

Falando em valorização, esse é um dos grandes motivos que levam as pessoas ao investimento em imóveis. Ao contrário de outros bens duráveis que costumam ficar mais baratos ao longo do tempo, como veículos, o preço de mercado de casas e apartamentos quase sempre aumenta no decorrer dos anos. 

Isso é interessante não apenas para quem tem mesmo por objetivo vender o imóvel mais tarde para resgatar lucros, como para quem não consegue guardar dinheiro por conta própria e precisa de uma solução para aplicação financeira sem grandes riscos. 

Condições facilitadas

Como dito, para as pessoas que não dispõem do valor total do imóvel para pagamento à vista, ou até mesmo que não querem aplicar todo essa quantia de uma vez, a maior vantagem do financiamento é que as condições são facilitadas. Você basicamente só precisará do valor da entrada no momento.

Além disso, com a variedade de tipos de financiamento imobiliário que existem no Brasil, é possível escolher a proposta que mais se adéqua ao perfil de renda da sua família e às necessidades do seu orçamento. Os cálculos e condições são personalizados e dependem de uma série de fatores analisados pela instituição financeira. 

Uso do FGTS

Outro ponto positivo do financiamento imobiliário é a possibilidade de usar os recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS). Muitas pessoas têm um bom valor parado e não podem utilizá-lo, já que os saques só são permitidos em situações muito específicas.

A boa notícia é que o saldo do FGTS pode ser utilizado tanto para a entrada como para abatimento no saldo devedor na maior parte dos financiamentos imobiliários.

Mais autonomia

Por fim, por possibilitar a compra de um imóvel que será seu, o financiamento também tem como vantagem dar mais autonomia aos moradores. Afinal, em uma residência alugada, há muitas limitações em relação ao que pode ser feito pelo locatário. 

No imóvel próprio, você pode ampliar, reformar, trocar acabamentos e decorar os ambientes da forma como preferir. Assim, é possível aproveitar melhor os espaços, deixar a sua casa mais aconchegante e com o estilo que agrade mais a família.

Quais são os principais tipos de financiamento imobiliário? 

Agora, vamos conhecer os principais tipos de financiamento imobiliário que existem no Brasil? Confira!

Sistema Financeiro de Habitação (SFH)

O SFH é o sistema de financiamento mais utilizado no Brasil. Ele é intermediado pela Caixa Econômica Federal e regulado pelo Governo Federal. Suas principais caraterísticas são:

• pode ser utilizado para aquisição, construção ou reforma de imóveis residenciais e localizados em área urbana;
• o valor máximo do imóvel deve ser de R$ 1,5 milhão;
• o prazo máximo de parcelamento é 420 meses (35 anos);
• as parcelas não podem comprometer mais do que 30% da renda do comprador;
• a cobrança de juros é de até 12% ao ano, variando conforme análise de crédito;
• só pode ser utilizado para compra de primeiro imóvel, isto é, quem já tem uma propriedade residencial em seu nome ou um financiamento em andamento não pode aderir ao SFH.

O SFH utiliza recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) e do FGTS. Justamente por contar com fundos públicos, há certo rigor nas condições.

Além disso, o SFH permite o financiamento por crédito associativo, concedido a alguma entidade organizadora da compra de várias unidades de um mesmo empreendimento — geralmente, uma incorporadora imobiliária.

Em termos práticos, o crédito associativo serve para liberar fundos para a incorporadora a cada fase da construção, facilitando o andamento das obras. Para isso, a entidade precisa atingir uma cota mínima de unidades vendidas — é por isso que, muitas vezes, você consegue encontrar imóveis na planta com condições de compra bastante facilitadas no lançamento.

Desse modo, pode-se dizer que o crédito associativo liberado pelo SFH contribui para tornar a aquisição de um imóvel próprio mais acessível para a população.

Além disso, essa iniciativa também dá mais segurança aos compradores de apartamento na planta, já que ela minimiza as chances de falta de recursos no decorrer das obras. Assim, promove mais garantia no cumprimento do calendário de construção.

Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)

O SFI, por sua vez, não é regulado pelo Governo Federal e a origem dos seus recursos inclui bancos de investimentos nacionais e internacionais, entre outras instituições do mercado de capitais.

Basicamente, o SFI contempla os casos que não se enquadram no SFH, por ter condições de uso mais flexíveis:

• pode ser utilizado para financiamento de imóveis residenciais ou comerciais;
• não há observação de valor máximo do imóvel;
• o prazo máximo de financiamento também é de 420 meses (35 anos);
• não há limite de comprometimento da renda do comprador;
• a cobrança de juros é mais variável, geralmente ficando em torno de 12% a 18% ao ano;
• o comprador pode ter propriedades em seu nome, isto é, não é dedicado somente à compra de primeiro imóvel.

Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE)

Como você viu, o SBPE é uma das origens dos recursos do SFH. Então, não se trata exatamente de um tipo de financiamento, mas sim de um fundo financeiro do Governo Federal. Ele é composto sobretudo pelos valores captados em cadernetas de poupança de diversas instituições financeiras do país. 

Programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV)

O MCMV faz parte do SFH e é uma modalidade destinada às pessoas com faixas de renda mais baixas. Então, ele tem a mesma base de recursos (SBPE e FGTS) e também é regulado pelo Governo Federal, porém, tem condições mais facilitadas, incluindo subsídios e taxas de juros menores.

Ele pode ser utilizado para imóveis residenciais com teto de valor mais baixo, a depender da região do país e do tamanho do município em relação ao número de habitantes — os beneficiários Faixa 3 vão poder adquirir imóveis com valor de venda de R$ 350 mil em todo o território nacional, independentemente da localidade. Antes, o limite era de R$ 264 mil. Para as famílias das Faixas 1 e 2, o limite passa a variar entre R$ 190 mil e R$ 264 mil, a depender da localidade.

Além disso, assim como ocorre no SFH, o programa Minha Casa, Minha Vida só pode ser utilizado por pessoas que ainda não têm imóvel em seu nome.

Quanto às taxas de juros, elas variam de 4% a 8,16% ao ano — bem abaixo da média no mercado imobiliário — e dependem da região do país e da faixa de renda. Os subsídios também variam conforme esses fatores, podendo ser de até R$ 55 mil. 

Para participar, é preciso de encaixar em algum dos 3 grupos do programa:

• Grupo 1 — renda familiar de até R$ 2.640;
• Grupo 2 — renda familiar de R$ 2.640,01 a R$ 4.400;
• Grupo 3 — renda familiar de R$ 4.400,01 a R$ 8 mil. 

Lembrando que, para essa classificação, pode ser feita a composição de renda — quando você soma os seus rendimentos aos de outras pessoas envolvidas na compra: cônjuges, familiares ou amigos.

Como funciona a cobrança das parcelas?

Conseguiu entender a diferença entre os tipos de financiamento imobiliário? Então, vamos falar de um outro assunto importante: a cobrança das parcelas. O parcelamento não funciona simplesmente dividindo o valor bruto do imóvel pelo prazo de pagamento. 

Existem diversos fatores que entram nessa conta, como juros, o Custo Efetivo Total (CET), tarifas administrativas e seguros. A forma como tudo isso é distribuído nas parcelas depende do sistema de amortização utilizado.

A amortização é o abatimento no saldo devedor bruto, sendo que existem basicamente três formas de organizar como será esse abatimento em relação a todos os outros fatores que entram nas parcelas do financiamento. Confira só quais são elas!

Sistema de Amortização Constante (SAC)

O SAC é o sistema mais utilizado no país. Nele, o percentual de saldo devedor abatido em cada parcela é sempre o mesmo, do início ao fim do financiamento. Desse modo, como os juros são calculados em cima da dívida (e ela fica cada vez menor), o resultado é que as parcelas diminuem ao longo do tempo.

Segue um exemplo: imagine que a primeira parcela é de R$ 900,00, sendo que R$ 500,00 correspondem à taxa de amortização e R$ 400,00 aos juros e tarifas. A cada mês, o saldo devedor estará menor e, portanto, o valor dos encargos que incidem sobre ele também será. 

Assim, a última parcela é de R$ 420,00 — R$ 400,00 da taxa de amortização, que continua a mesma, e apenas R$ 20,00 de encargos, já que o saldo devedor já foi praticamente liquidado.

Apesar de ter parcelas iniciais mais altas, a vantagem do SAC é que há um comprometimento cada vez menor da sua renda com as parcelas do financiamento.

Sistema Tabela Price

Já na Tabela Price, o objetivo é ter parcelas iguais do início ao fim do financiamento. Desse modo, a organização da taxa de amortização e do percentual de encargos nas parcelas é variável. 

Nesse sistema, o total de juros cobrados ao término do financiamento é um pouco maior do que no SAC, mas há a vantagem de ter prestações padronizadas, o que facilita o planejamento financeiro.

Sistema de Amortização Crescente (Sacre)

O Sacre, por sua vez, é uma mistura do SAC com a Tabela Price. Nele, as parcelas são organizadas de modo que são padronizadas por determinado período, depois reduzem e seguem um novo padrão, e assim sucessivamente, como se fossem degraus. Trata-se de um sistema que não é muito utilizado no Brasil.

Como escolher a melhor opção para adquirir seu imóvel? 

O melhor financiamento depende do seu perfil financeiro e dos seus objetivos de compra, tanto em relação ao uso do MCMV, do SFH ou SFI, quanto em relação ao sistema de amortização.

Por exemplo, se você já tem uma propriedade em seu nome, terá obrigatoriamente que optar pelo SFI. Se quer comprar o primeiro imóvel, pode se enquadrar nos dois sistemas, porém, é preciso observar o valor máximo do imóvel que você deseja.

Quanto ao sistema de amortização, se você prefere ter cada vez mais alívio no orçamento, vale a pena optar pelo SAC, mesmo que as primeiras parcelas sejam mais altas. Agora, se prefere ter a previsibilidade de acertar prestações sempre iguais, a Tabela Price é o sistema ideal.

Enfim, tudo depende das suas preferências e das suas características de compra. O mais indicado é analisar a situação financeira e os objetivos da sua família, excluir as opções em que o seu perfil não se enquadra e, dentro das que restarem, observar quais são as mais adequadas no seu caso. 

Como fazer um financiamento imobiliário? 

Diante desta leitura, você já tem as principais informações sobre os tipos de financiamento imobiliário que existem no Brasil. Agora, anote aí algumas dicas de como fazer um, independentemente da sua escolha!

Organize o seu orçamento familiar

O primeiro passo é organizar o seu orçamento familiar, anotando todas as entradas e saídas. Além disso, identifique e elimine problemas como dívidas em aberto e gastos excessivos. Afinal, por se tratar de um compromisso de longo prazo, o financiamento imobiliário exige saúde financeira. 

Mantenha o nome limpo e tenha um bom score bancário

Para ter aprovação no financiamento, é necessário estar em dia com os órgãos de proteção ao crédito e ter um bom score bancário. Você pode consultar a situação do seu CPF no portal da Serasa. 

Quanto melhor for a sua pontuação, melhores serão as condições de compra a partir da análise de crédito. Então, negocie pendências e tenha bons hábitos financeiros, como pagar débitos em dia e não parcelar faturas de cartão de crédito.

Planeje-se para o pagamento da entrada

Depois, comece a juntar a quantia necessária para a entrada no financiamento. Mesmo na compra de imóveis na planta, é bom ter um montante para dar de “sinal”, reduzindo assim o valor do parcelamento. Além disso, cuide para ter uma reserva financeira para os custos com documentação, mudança e imprevistos financeiros.

Escolha o imóvel ideal para sua família

Com um bom valor em mãos, é hora de encontrar o imóvel ideal para as necessidades da sua família. Comece decidindo se prefere casa ou apartamento, pronto ou na planta, de médio ou alto padrão, bairro comercial ou residencial, e assim por diante.

Pense também nas características desejadas para a localidade da sua nova residência, como infraestrutura, proximidade com o trabalho etc.  

Separe a documentação necessária

Depois de encontrar o imóvel ideal, é hora de entrar em contato com a incorporadora ou imobiliária responsável pela venda dele e se informar sobre os documentos para financiar o imóvel. Em geral, são solicitados documentos de identificação e comprovantes de renda, incluindo Declaração de Imposto de Renda, extratos bancários, holerite etc. 

Tenha atenção aos detalhes da negociação

Se a sua proposta de financiamento for aprovada pela instituição bancária, basta fechar o negócio. Lembre-se de prestar muita atenção aos detalhes dos contratos de compra e venda e de financiamento. Leia todas as cláusulas, tire dúvidas e conte com profissionais de confiança para que não haja nenhuma surpresa e tudo ocorra com tranquilidade. 

Agora, você conhece os tipos de financiamento imobiliários praticados no Brasil, como funcionam, seus pré-requisitos e os diferentes sistemas de amortização, além de ter conferido os principais passos para conseguir financiar seu futuro apartamento. Então, aproveite as informações e comece a se planejar!

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